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Worauf muss ich beim Kauf oder bei der Miete einer Immobilie auf Mallorca achten?
Mallorca gilt als die Lieblingsinsel der Deutschen. Jedes Jahr zieht es tausende Touristen auf die spanische Balearen-Insel. Während viele dort gern in einem Hotel Ihren Sommerurlaub verbringen, entscheiden sich auch immer mehr Leute dazu, eine Immobilie auf Mallorca zu mieten oder zu z.B. eine Wohnung auf Mallorca kaufen. Doch worauf muss ich beim Kauf oder bei der Miete einer Immobilie auf Mallorca achten? Wir geben Euch wichtige Tipps zu diesem Thema.
Immobilien kaufen auf Mallorca
Welche Gebühren und Steuern fallen beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca an?
Durch das Überangebot an Immobilien auf Mallorca und den teils drastischen Preisverlust haben sich in letzter Zeit noch mehr Deutsche dazu entschlossen, eine Immobilie auf Mallorca zu erwerben. Beim Kauf einer Immobilie haben EU-Bürger die gleichen Rechte wie alle Spanier und es gibt keinerlei Beschränkungen.
Die spanische Mehrwertsteuer nennt sich IVA und wird beim Ersterwerb, also beim Neubau und beim Kauf von Baugrundstücken, erhoben. Die Steuersätze liegen zwischen 10 % für Wohnungen und Häuser und etwa 21 % auf den Kaufpreis von gewerblichen Immobilien. Zur Mehrwertsteuer kommt noch die Beurkundungssteuer (AJD) in Höhe von 1,2 % des Bauwertes. Die Grunderwerbsteuer liegt bei einem Kaufpreis von bis zu 400.000 € bei 8 %, bis zu 600.000 € sind es 9 % und bis zu 1.000.000 € sind es 10 %. Bei einem Preis von mehr als 1.000.000 € liegt die Steuer bei 11 %.
Sollte ich beim Kauf mit einem Makler zusammenarbeiten?
Es ergibt definitiv Sinn, beim Kauf einer Immobilie mit einem Makler zusammenarbeiten, da dieser Euch mit seiner Fachkompetenz unterstützen kann und den lokalen Immobilienmarkt kennt. Ihr müsst jedoch aufpassen und den Kontakt zu skrupellosen Immobilienmaklern vermeiden. Wichtig ist dabei natürlich, dass Ihr den Makler gut versteht. Wenn Ihr die spanische Sprache nicht oder nur in geringem Maße beherrscht und der Makler nur schlecht Englisch sprecht, solltet Ihr Euch einen Dolmetscher zu Hilfe holen.
In der Regel erhalten Immobilienmakler auf Mallorca eine Kommission von etwa 5 % vom Verkäufer, wenn sie den Verkauf erfolgreich ermittelt haben. Die Höhe der Maklergebühren ist nicht gesetzlich festgelegt und kann höher (z. B. weil der Käuferkreis eingeschränkt ist) oder niedriger (z. B. weil es mehrere solcher Immobilien gibt) ausfallen. Diese Kommission wird dem Makler gewöhnlich ausgezahlt, direkt nachdem der offizielle Kaufvertrag vom Notar unterzeichnet wurde.
Immobilien mieten auf Mallorca
Welches Gesetz zur Miete von Immobilien gibt es auf Mallorca?
Seit 1995 gibt es in ganz Spanien das Mietgesetz „Ley de Arrendamientos Urbanos“ (LAU), in dem alle Mietbestimmungen zusammengefasst sind. Durch das Gesetz sowie einige Neuregelungen aus dem Jahr 2013 sollen Vermieter und Mieter gleichermaßen geschützt und der spanische Wohnungsmarkt liberalisiert werden. Zu beachten ist jedoch, dass folgende Wohnungstypen und Mietverhältnisse nicht auf das LAU anwendbar sind:
- Luxuswohnräume
- Kurzzeitige Vermietungen, beispielsweise auch von Ferienwohnungen
- Gewerbliche Mietverhältnisse
- Bereits bestehende Mietverträge
Solltet Ihr bereits eine Wohnung gemietet haben, ist es durchaus sinnvoll, sich mit dem Vermieter auf eine Erneuerung des Mietvertrages mit den Regelungen aus 2013 zu einigen.
Was ist im Mietvertrag zu beachten und welche Mieterhöhungen sind zulässig?
Der Mietvertrag unterliegt in Spanien keiner bestimmten Form und kann daher auch mündlich rechtskräftig abgeschlossen werden. Ein schriftlicher Vertrag ist aber natürlich zu empfehlen, damit im Falle eines möglichen Streits rechtliche Klarheit herrscht. Folgende Angaben sollten im Mietvertrag geklärt sein:
- Miethöhe
- Höhe der Kaution
- Adresse
- Größe des vermieteten Objekts
- Katasternummer (für die eindeutige Zuordnung)
Vermietende können sowohl natürliche als auch juristische Personen sein, Mieter müssen hingegen natürliche Personen sein.
Grundsätzlich ist die Miete frei verhandelbar. Sofern nicht anders vereinbart, richtet sich die Miethöhe nach dem Verbraucherpreis- oder Lebenshaltungsindex IPC. Eine Mieterhöhung hingegen ist nur einmal im Jahr zulässig. Wenn der Vermieter Verbesserungen an der Immobilie vorgenommen hat, darf die Miete frühestens drei Jahre danach erhöht werden; die Erhöhung der Miete darf außerdem 20 % der zu dem Zeitpunkt fälligen Miete nicht überschreiten.
Wie hoch fällt die Kaution aus?
Bei einer Vermietung ist die Kaution Pflicht. In der Regel beträgt die Höhe eine oder zwei Monatsmieten, der genaue Betrag wird im Mietvertrag festgelegt. Laut Neufassung des Mietvertrags von 2013 darf die Kaution erstmals nach drei Jahren angepasst werden, sollte sich aber weiterhin im Bereich von einer bis zwei Monatsmieten bewegen.
