Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld ist ein dingliches Sicherungsrecht an einem Grundstück oder einer Immobilie. Sie wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und sichert in der Praxis meist ein Immobiliendarlehen ab.

Zahlt der Kreditnehmer seine Raten dauerhaft nicht, kann die Bank die Immobilie zwangsversteigern und sich aus dem Versteigerungserlös bedienen – allerdings nur im Rahmen der vereinbarten Sicherungszweckerklärung.

Wichtig: Die Grundschuld ist rechtlich vom Darlehen getrennt. Sie bleibt bestehen, bis sie ausdrücklich gelöscht oder an einen anderen Kreditgeber übertragen wird.

Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek

Früher wurden Immobilienkredite oft über eine Hypothek abgesichert – heute nutzt man fast ausschließlich die Grundschuld. Der Hauptunterschied:

• Die Hypothek ist streng an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt.
• Die Grundschuld ist flexibler und kann auch für andere oder neue Kredite genutzt werden.

Für dich als Kreditnehmer ist entscheidend, dass die Bank im Sicherungsvertrag (Sicherungszweckerklärung) genau festlegt, welche Forderungen mit der Grundschuld abgesichert werden.

In Kreditunterlagen und Grundbuchauszug taucht deshalb fast immer die Grundschuld – und nicht mehr die Hypothek – auf.

Wie wird eine Grundschuld eingetragen?

Die Eintragung der Grundschuld erfolgt über einen Notar. Du unterschreibst eine Grundschuldbestellungsurkunde, die an das Grundbuchamt weitergeleitet wird. Dort erfolgt die Eintragung in Abteilung III des Grundbuchs.

Entscheidend ist auch der Rang der Grundschuld:

• Erst­rangige Grundschuld: höchste Sicherheit für die Bank, meist bester Zinssatz.
• Nachrangige Grundschuld: höheres Risiko, oft schlechtere Konditionen.

Im Grundbuch siehst du, welche Grundpfandrechte bereits bestehen und in welcher Reihenfolge sie im Verwertungsfall bedient werden.

Welche Kosten entstehen bei der Grundschuld?

Für die Eintragung einer Grundschuld fallen Notar- und Grundbuchgebühren an. Diese richten sich nach der Höhe der Grundschuld und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt.

In der Praxis machen Grundschuldkosten einen spürbaren Anteil der Kaufnebenkosten aus. Zusammen mit Grunderwerbsteuer, Notar & Grundbuchkosten und ggf. Maklerprovision solltest du realistisch mit 10 % und mehr auf den Kaufpreis rechnen.

Plane die Kosten für die Grundschuldeintragung von Beginn an als Eigenkapital ein – viele Banken finanzieren diese Nebenkosten nicht oder nur ungern mit.

Welche Rolle spielt die Sicherungszweckerklärung?

Die Grundschuld selbst sagt nur, bis zu welcher Summe eine Immobilie belastet ist. Erst in der Sicherungszweckerklärung wird festgelegt, welche Forderungen durch diese Grundschuld abgesichert werden.

Typisch ist eine sogenannte Briefgrundschuld oder Buchgrundschuld mit Zinsen und Nebenleistungen, die höher sein kann als der eigentliche Darlehensbetrag – damit bei Verzugszinsen und Kosten noch Spielraum bleibt.

Prüfe in deinen Kreditunterlagen, ob die Grundschuld nur das konkrete Immobiliendarlehen oder auch weitere Forderungen absichert. Das ist wichtig für Transparenz und Verhandlungsspielraum.

Grundschuld bei Umschuldung & Anschlussfinanzierung nutzen

Läuft die Zinsbindung aus, musst du nicht automatisch eine neue Grundschuld eintragen lassen. Häufig kann die bestehende Grundschuld abgetreten oder umgeschrieben werden – etwa wenn du zu einer anderen Bank wechselst.

Das spart Gebühren im Vergleich zur Löschung und Neueintragung. Bei vollständiger Rückzahlung des Darlehens kannst du die Grundschuld aber auch löschen lassen – dazu benötigst du eine Löschungsbewilligung deiner Bank.

Ob sich Abtretung oder Löschung lohnt, hängt von Höhe der Grundschuld, Gebühren und deinen Zukunftsplänen ab. Orientierung bieten unsere Inhalte zur Anschlussfinanzierung und zu Finanzierungsvarianten.