Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie fällig wird. Sie wird vom Bundesgesetz geregelt, die konkreten Steuersätze legt jedoch jedes Bundesland selbst fest.

Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Kaufpreis der Immobilie inklusive fest mitverkaufter Bestandteile (z. B. Garage, Stellplatz, Einbauküche, wenn sie im Vertrag dem Grundstück zugerechnet werden). Die Grunderwerbsteuer ist damit ein wichtiger Bestandteil der Kaufnebenkosten.

Achtung: In vielen Regionen sind die Steuersätze in den vergangenen Jahren angehoben worden – eine genaue Kalkulation der Nebenkosten ist deshalb unverzichtbar.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer – Käufer oder Verkäufer?

Gesetzlich können Käufer und Verkäufer die Grunderwerbsteuer zwar frei regeln, in der Praxis übernimmt sie in Deutschland fast immer der Käufer. Diese Vereinbarung wird im Kaufvertrag beim Notar festgehalten.

Das Finanzamt stellt den Grunderwerbsteuerbescheid direkt an denjenigen aus, der im Vertrag als Steuerschuldner festgelegt ist – in der Regel also an den Käufer. Erst wenn die Steuer vollständig bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch benötigt wird.

Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung keine Eigentumsumschreibung – deshalb ist pünktliche Zahlung der Grunderwerbsteuer wichtig, um Verzögerungen zu vermeiden.

Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Die Berechnung folgt einem einfachen Schema:

Grunderwerbsteuer = Kaufpreis × Steuersatz des Bundeslandes

Beispiel: Liegt der Steuersatz in deinem Bundesland bei 5 % und du kaufst eine Immobilie für 400.000 €, ergibt sich eine Grunderwerbsteuer von:

400.000 € × 5 % = 20.000 €

Wichtig: Der Steuersatz unterscheidet sich je nach Bundesland. Informiere dich daher vorab, welcher Satz aktuell für dein Kaufobjekt gilt – er kann einen deutlichen Unterschied in der Finanzierungsplanung machen.

Tipp: Plane die Grunderwerbsteuer immer vollständig aus Eigenkapital ein. Banken finanzieren diese Nebenkosten nur ungern mit.

Höhe der Grunderwerbsteuer je nach Bundesland

Die Steuersätze der Bundesländer bewegen sich seit Jahren auf einem hohen Niveau. Sie liegen typischerweise im Bereich von mehreren Prozent des Kaufpreises und unterscheiden sich von Land zu Land.

Für eine erste Kalkulation kannst du mit einem groben Durchschnittswert arbeiten (z. B. 5 % vom Kaufpreis) und später den konkreten Satz deines Bundeslandes nachschlagen. So unterschätzt du die Nebenkosten nicht.

Manche Bundesländer diskutieren regelmäßig Änderungen oder Entlastungen (z. B. beim Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum). Prüfe daher immer den aktuellen Stand bei Finanzverwaltung oder Notar.

In unseren Artikeln zu Kaufnebenkosten und Nebenkosten beim Immobilienkauf findest du Orientierung zur Gesamthöhe der Nebenkosten.

Wann fällt keine oder weniger Grunderwerbsteuer an?

Es gibt Konstellationen, bei denen keine Grunderwerbsteuer anfällt, z. B.:

• Übertragungen zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern,
• Übertragungen im Rahmen bestimmter Erbschaften oder Schenkungen,
• kleinere Erwerbe unterhalb bestimmter gesetzlicher Freigrenzen.

Bei Grundstücksgeschäften innerhalb der Familie ist oft entscheidend, ob es sich steuerrechtlich eher um eine Schenkung oder einen Kauf handelt. Hier spielen auch Erbschaft- und Schenkungssteuerrecht eine Rolle.

Wichtig: Steuerliche Details solltest du immer mit Steuerberater oder Notar klären. Kleine Vertragsänderungen können große steuerliche Folgen haben.

Grunderwerbsteuer clever in die Finanzierung einplanen

Die Grunderwerbsteuer ist kein „Nebenthema“, sondern ein fester Bestandteil der Kaufnebenkosten. Sie wird kurz nach der Beurkundung des Kaufvertrags fällig, sobald das Finanzamt den Steuerbescheid verschickt.

In deiner Checkliste Baufinanzierung sollte die Grunderwerbsteuer deshalb als eigener Punkt auftauchen – zusammen mit Notar-, Grundbuch- und ggf. Maklerkosten. So erkennst du früh, wie viel Eigenkapital du für Nebenkosten reservieren musst.

Nutze den Baufinanzierungsrechner, um unterschiedliche Szenarien durchzuspielen: Wenn der Kaufpreis steigt, steigt nicht nur die Rate, sondern auch die Grunderwerbsteuer.

Faustregel: Reserviere zusätzlich zum Kaufpreis mindestens 10 % für Nebenkosten. Dazu gehört neben der Grunderwerbsteuer auch alles rund um Notar & Grundbuch.