Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das beim zuständigen Grundbuchamt (meist beim Amtsgericht) geführt wird. Für jedes Grundstück oder jede Eigentumswohnung existiert ein eigenes Grundbuchblatt, in dem alle wichtigen rechtlichen Informationen zur Immobilie gespeichert sind.

Ziel des Grundbuchs ist Rechtssicherheit: Wer eine Immobilie kauft oder finanziert, soll sich darauf verlassen können, dass Eigentümer, Rechte und Belastungen korrekt eingetragen sind. Banken, Notare und Käufer orientieren sich vor jeder Kaufentscheidung und Finanzierung an den Einträgen im Grundbuch.

Wichtig: Das Grundbuch ist nicht öffentlich einsehbar. Nur Personen mit berechtigtem Interesse erhalten Einsicht oder einen Auszug.

Aufbau des Grundbuchs: Bestandsverzeichnis & Abteilungen I–III

Ein Grundbuchblatt ist klar strukturiert und besteht aus dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen:

Bestandsverzeichnis: beschreibt das Grundstück oder Wohnung (Lage, Flurstück, Größe, ggf. Miteigentumsanteile und Sondereigentum).

Abteilung I: enthält die Eigentümer und die Eigentumsverhältnisse (z. B. Alleineigentum, Miteigentum, Erbengemeinschaft).

Abteilung II: listet Lasten und Beschränkungen auf, etwa Wohnrechte, Nießbrauch, Wegerechte, Reallasten oder Veräußerungsbeschränkungen.

Abteilung III: umfasst Grundpfandrechte wie Hypotheken und Grundschulden – besonders wichtig für die Baufinanzierung.

Tipp: Gerade Einträge in Abteilung II können die Nutzung der Immobilie dauerhaft beeinflussen (z. B. lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch).

Grundbuchauszug: So kommst du an die wichtigsten Informationen

Ein Grundbuchauszug ist eine Abschrift der aktuellen Einträge auf einem Grundbuchblatt. Er zeigt im Detail, wem die Immobilie gehört, welche Rechte andere Personen haben und welche Grundschulden eingetragen sind.

Einen Auszug beantragst du beim zuständigen Grundbuchamt / Amtsgericht oder über einen Notar. Voraussetzung ist ein berechtigtes Interesse, etwa:

• du bist Eigentümer oder Erbe der Immobilie,
• du planst den Kauf einer konkreten Immobilie,
• eine Bank benötigt Unterlagen für die Baufinanzierung.

In vielen Bundesländern ist ein elektronischer Grundbuchauszug möglich. Häufig kümmert sich der Notar im Rahmen des Kaufvertrags automatisch darum.

Was kostet ein Grundbuchauszug & Grundbucheintrag?

Die Kosten für einen einfachen Grundbuchauszug sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. In der Praxis liegen sie meist im Bereich von 10 bis 20 Euro.

Zusätzlich können Notarkosten anfallen, wenn der Auszug oder ein Grundbucheintrag (z. B. Grundschuld, Eigentumsumschreibung) über den Notar läuft. Diese Gebühren sind ein Teil der Kaufnebenkosten.

Typische Grundbuch-Gebühren entstehen bei:

• Eintragung der Eigentumsumschreibung nach dem Kauf,
• Eintragung oder Löschung einer Grundschuld,
• Löschung alter Rechte (z. B. nicht mehr benötigter Grundschulden).

Wie hoch die Gesamtkosten beim Kauf werden, zeigen dir unsere Übersichten zu Notar & Grundbuchkosten und den Kaufnebenkosten im Überblick.

Grundbuch prüfen vor dem Kaufvertrag

Bevor du einen Kaufvertrag unterschreibst, solltest du das Grundbuch sehr genau prüfen. Gemeinsam mit dem Notar achtest du insbesondere auf:

• Steht der Verkäufer als Eigentümer in Abteilung I?
• Gibt es Lasten in Abteilung II (Wohnrecht, Nießbrauch, Wegerecht)?
• Welche Grundschulden sind in Abteilung III eingetragen und bei wem?

Manche Einträge – etwa ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauch – können die eigene Nutzung stark einschränken und den Wert der Immobilie beeinflussen. Solche Punkte sollten bis zur Kaufpreiszahlung rechtlich geklärt sein.

Der Notar erklärt dir, welche Einträge bestehen bleiben, welche gelöscht werden und wie sich das auf Kaufpreis, Nutzung und Finanzierung auswirkt.

Grundbuch & Baufinanzierung: Rolle der Grundschuld

Banken verlangen für ein Immobiliendarlehen in der Regel eine Grundschuld als Sicherheit. Diese wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Die Grundschuld ist meist etwas höher als der reine Darlehensbetrag, um Zinsen und Kosten abzudecken.

Bei einer Anschlussfinanzierung kann eine bestehende Grundschuld abgetreten oder umgeschrieben werden, anstatt sie zu löschen und neu einzutragen. Das spart Gebühren. Mehr dazu findest du in den Artikeln zur Anschlussfinanzierung und zu Finanzierungsvarianten.

Plane die Kosten für Grundschuld-Eintrag, Notar und Grundbuch von Beginn an in deine Baufinanzierungsrechnung ein – so vermeidest du unangenehme Überraschungen.