Eigenkapital bei der Baufinanzierung – was zählt & wie viel brauchst du?
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Lexikon · Immobilien & Finanzierung
Eigenkapital – wie viel brauchst du für deine Immobilie?
Eigenkapital ist die wichtigste Stellschraube, um bei der Baufinanzierung bessere Zinsen
und sichere Konditionen zu bekommen. Je mehr du einbringst, desto niedriger fallen Kreditbedarf,
Beleihungsauslauf und Zinsrisiko aus.
Im Super-Pillar Baufinanzierung – sicher starten ist Eigenkapital die Basis für eine
tragbare Rate, einen soliden Finanzierungsmix und gute Chancen auf Zusage – zusammen mit deiner
Bonität.
Was alles als Eigenkapital zählt – und was nicht
Wie viel Eigenkapital für Haus oder Wohnung sinnvoll ist
Wie Eigenkapital Zinsen, Risiko & Beleihungsauslauf verbessert
Grundlagen
Was ist Eigenkapital in der Baufinanzierung?
Eigenkapital ist der Teil des Immobilienpreises, den du nicht über einen Kredit
finanzieren musst. Es reduziert deinen Finanzierungsbedarf und damit meist auch deinen Zinssatz.
Kaufpreis:
Preis für Haus oder Wohnung (ohne Nebenkosten).
Bausparguthaben:
Guthaben aus einem Bausparvertrag, ggf. inkl. Wohnungsbauprämie.
Wertpapiere:
Aktien, Fonds oder ETFs, soweit sie verkauft oder beliehen werden können.
Grundstück:
Bereits bezahltes Baugrundstück zählt als Eigenkapitalersatz.
Eigenleistungen:
Anerkannte „Muskelhypothek“, z. B. Ausbauarbeiten in Eigenregie (je nach Bank).
Zuwendungen:
Schenkungen oder zinsfreie Darlehen von Angehörigen (oft mit Nachweisen).
Nicht als Eigenkapital zählen klassische Konsumkredite oder Dispokredite – sie verschlechtern
eher deine Gesamtbonität.
Daumenregeln
Wie viel Eigenkapital solltest du einplanen?
Eine pauschale Pflicht gibt es nicht – aber bewährte Leitlinien. Häufig empfohlen werden:
Kaufnebenkosten + X %:
Mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital,
besser zusätzlich 10–20 % des Kaufpreises.
Eigenkapitalquote:
20–30 % Gesamt-Eigenkapital sind für viele Finanzierungen ein solider Wert.
Notgroschen:
Trotz hoher Eigenkapitalquote sollte ein Liquiditätspuffer auf dem Konto bleiben.
Mit dem Baufinanzierungsrechner kannst du testen, wie sich mehr oder weniger
Eigenkapital auf Rate, Zins und Gesamtkosten auswirkt.
Wichtig: Du musst nicht „alles“ einsetzen. Zu viel Eigenkapital kann die Rücklage für
Modernisierung & Sanierung gefährlich ausdünnen.
Beleihung & Konditionen
Eigenkapital, Beleihungsauslauf & Zinssätze
Eigenkapital bestimmt gemeinsam mit dem Immobilienwert den
Beleihungsauslauf – also das Verhältnis von Darlehenssumme zu Beleihungswert.
Niedriger Beleihungsauslauf:
Z. B. ≤ 60 % – Banken vergeben hier oft die besten Zinssätze.
Mittlerer Bereich:
70–80 % – solide Konditionen, Standardfälle der Baufinanzierung.
Hoher Beleihungsauslauf:
Ab 90–100 % steigen Zinsen und Anforderungen an deine
Bonität deutlich.
Mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf und kann dich in eine bessere
Zinsstaffel bringen – oft spart das über die Laufzeit viele tausend Euro.
Aufbau
Wie kannst du Eigenkapital für die Immobilie aufbauen?
Wenn der Immobilienkauf noch etwas Zeit hat, kannst du gezielt Eigenkapital aufbauen:
Sparen mit Ziel:
Dauerauftrag auf ein separates Tagesgeldkonto für die Immobilie.
Bausparen:
Ein Bausparvertrag kombiniert planbaren Aufbau von Eigenkapital mit
einem späteren Darlehensanspruch.
Förderungen nutzen:
Staatliche Programme und Länderförderungen können Eigenkapital ergänzen
oder ersetzen.
Alt-Immobilie verkaufen:
Erlöse aus einer bestehenden Immobilie oder einem Grundstück erhöhen dein Eigenkapital.
Plane realistisch: Ein zu aggressiver Sparplan darf deinen Alltag nicht dauerhaft überlasten –
sonst steigt das Risiko späterer Zahlungsschwierigkeiten.
Stolperfallen
Typische Fehler beim Eigenkapital – und wie du sie vermeidest
Häufig werden Eigenkapital und Liquidität falsch gewichtet:
Alles investieren:
Wer das Konto „leer“ macht, hat keinen Puffer für Reparaturen, Umzug oder Ausfälle.
Kredite als Eigenkapital:
Ratenkredite oder Dispos sind kein Eigenkapital, sondern zusätzliche Schulden – sie können die
Finanzierung gefährden.
Falsche Prioritäten:
Manchmal ist eine etwas höhere Rate mit ausreichendem Notgroschen besser als das letzte
Eigenkapital zu opfern.
Häufige Fragen zum Eigenkapital bei der Baufinanzierung
1. Was zählt alles als Eigenkapital beim Hauskauf?
Als Eigenkapital gelten alle eigenen Mittel, die du ohne zusätzliche Kreditaufnahme
einbringen kannst: Sparguthaben, Bausparguthaben, Wertpapiere, bereits bezahltes Grundstück,
anerkannte Eigenleistungen und Schenkungen von Angehörigen. Konsumkredite oder Dispos
gehören nicht dazu und verschlechtern eher deine Bonität.
2. Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie?
Viele Banken empfehlen, mindestens die Kaufnebenkosten plus 10–20 % des
Kaufpreises als Eigenkapital mitzubringen. Je höher die Eigenkapitalquote, desto niedriger meist
der Zinssatz und der Beleihungsauslauf. Wichtig ist aber auch ein
ausreichender Notgroschen für Unvorhergesehenes.
3. Kann ich eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren?
Vollfinanzierungen mit 100 % oder sogar inkl. Nebenkosten sind grundsätzlich möglich, aber
deutlich anspruchsvoller: Die Anforderungen an Bonität und Einkommen sind
höher, der Zinssatz meist schlechter und das Risiko steigt. Ohne Eigenkapital solltest du besonders
genau mit dem Baufinanzierungsrechner prüfen, ob die Rate langfristig tragbar ist.
4. Wird Eigenleistung als Eigenkapital anerkannt?
Viele Banken rechnen fachlich realistische Eigenleistungen (z. B. Ausbau, Malerarbeiten,
Bodenbeläge) als Eigenkapitalersatz an. Voraussetzung sind ein plausibler Umfang, handwerkliche
Fähigkeiten und eine nachvollziehbare Kalkulation. Welche Arbeiten in welcher Höhe akzeptiert werden,
unterscheidet sich je nach Bank.
5. Wie wirkt sich Eigenkapital auf den Zinssatz aus?
Mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf und damit das Risiko für die Bank.
Du rutschst in eine günstigere Zinsstaffel, was über die Jahre große Summen sparen kann. Besonders
relevant sind Schwellen bei etwa 60 %, 80 % und 90 % Beleihungsauslauf – hier ändern sich oft die
angebotenen Konditionen.
Mit mehr Eigenkapital zu besseren Konditionen
Berechne, wie sich mehr Eigenkapital auf Zinssatz, Rate und Gesamtkosten auswirkt – und finde die
Balance zwischen günstigen Konditionen und ausreichend Rücklagen.
