Disagio beim Immobilienkredit – Definition, Beispiel & wann es sich lohnt
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Lexikon · Immobilien & Finanzierung
Disagio – Abschlag beim Darlehen einfach erklärt
Das Disagio (auch Damnum genannt) ist ein Abschlag vom Nennbetrag eines
Darlehens. Du bekommst weniger Geld ausgezahlt, zahlst aber Zinsen auf den vollen Nominalbetrag.
Im Super-Pillar Baufinanzierung – sicher starten spielt das Disagio eine
wichtige Rolle für den Effektivzins und die Entscheidung,
ob ein Darlehen mit oder ohne Abschlag sinnvoll ist.
Du erhältst z. B. nur 95 % Auszahlung, zahlst aber Zinsen auf 100 %
Disagio kann für einen nominal niedrigeren Zinssatz genutzt werden
Wichtig: Auf die effektiven Gesamtkosten schauen, nicht nur auf den Nominalzins
Grundlagen
Was bedeutet Disagio beim Immobilienkredit?
Das Disagio ist der Unterschied zwischen dem Nominalbetrag des Darlehens und dem
tatsächlich ausgezahlten Betrag. Es wird in Prozent angegeben.
Nominalbetrag:
Vertraglich vereinbarte Darlehenssumme, z. B. 200.000 €.
Auszahlungsbetrag:
Nominalbetrag abzüglich Disagio, z. B. 95 % = 190.000 €.
Disagio-Satz:
z. B. 5 % vom Nominalbetrag → 10.000 € Abschlag.
Über das Disagio „verlagerst“ du Zinskosten nach vorne: Du bekommst weniger Geld ausgezahlt, zahlst
aber während der Zinsbindung einen nominal geringeren Zinssatz.
Wichtig: Für den Kostenvergleich zählt der effektive Jahreszins – dieser berücksichtigt
das Disagio mit.
Beispiel
Einfaches Rechenbeispiel für ein Disagio
Du vereinbarst ein Darlehen mit 200.000 € Nominalbetrag und 5 % Disagio:
Nominalbetrag: 200.000 €
Disagio (5 %): 10.000 €
Auszahlung: 190.000 €
Du kannst das Disagio als zusätzliche Kosten der Finanzierung sehen – ähnlich wie eine einmalige
Zinsvorauszahlung. Bei gleichem Nominalzins ist der Kredit mit Disagio deshalb
effektiv teurer.
Umgekehrt wird das Disagio manchmal genutzt, um einen optisch niedrigeren Nominalzinssatz zu
„erkaufen“. Daher immer Angebote mit dem Rechner und dem effektiven Jahreszins vergleichen.
Konditionen
Wie beeinflusst ein Disagio Zins & Effektivzins?
Banken nutzen das Disagio, um Nominalzins und Auszahlungsbetrag flexibel zu gestalten.
Typische Effekte:
Niedrigerer Nominalzins:
Mit Disagio wird oft ein optisch günstigerer Sollzins angeboten.
Höherer Effektivzins:
Durch den geringeren Auszahlungsbetrag steigen die tatsächlichen Kreditkosten je erhaltenem Euro.
Vergleichbarkeit:
Erst der effektive Jahreszins macht Angebote mit und ohne Disagio vergleichbar.
Im Super-Pillar kannst du mit dem Baufinanzierungsrechner Szenarien durchspielen
und prüfen, wie sich Zins, Laufzeit, Anfangstilgung und Nebenkosten
auf die Gesamtkosten auswirken.
Zusammenspiel
Disagio, Beleihungsauslauf & Eigenkapital
Ein Disagio wirkt sich indirekt auf andere Kennzahlen deiner Finanzierung aus:
Mehr Eigenkapital nötig:
Durch die geringere Auszahlung musst du ggf. mehr Eigenkapital einbringen, um
Kaufpreis und Kaufnebenkosten zu decken.
Beleihungsauslauf:
In Kombination mit Eigenkapital beeinflusst das Disagio den
Beleihungsauslauf – und damit wieder das Konditionsraster der Bank.
Liquidität:
Gerade zu Beginn der Finanzierung fehlt dir durch das Disagio ein Teil der Mittel.
Prüfe daher, ob du das Disagio wirklich brauchst – oder ob eine klassische Finanzierung mit
voller Auszahlung und klarer Tilgungsstruktur sinnvoller ist.
Vorteile & Einsatz
Wann kann ein Darlehen mit Disagio sinnvoll sein?
Ein Disagio kann im Einzelfall interessant sein – kommt aber in der Praxis immer seltener vor.
Mögliche Einsatzfälle:
Optisch niedriger Nominalzins:
Wenn dir ein etwas niedrigerer Sollzins wichtig ist (z. B. für interne Vorgaben), kann
Disagio genutzt werden, um diesen zu erreichen.
Steuerliche Aspekte (Vermieter):
Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Disagio bei vermieteten Immobilien steuerlich
berücksichtigt werden. Hierzu ist individuelle Beratung nötig.
Kurze Zinsbindung:
In seltenen Konstellationen mit kurzer Laufzeit und sehr spezifischen Konditionen kann ein
Disagio rechnerisch vorteilhaft sein – das muss aber genau durchgerechnet werden.
Für selbstgenutzte Immobilien ist in vielen Fällen ein voll ausgezahltes Darlehen ohne Disagio
transparenter und besser vergleichbar.
Risiken & Alternativen
Wann ist ein Disagio eher ungünstig?
In vielen Standardsituationen überwiegen die Nachteile:
Weniger verfügbare Mittel:
Du musst die Lücke zwischen Kaufpreis, Nebenkosten und Auszahlungsbetrag mit Eigenkapital schließen.
Komplexere Vergleichbarkeit:
Angebote mit Disagio lassen sich schwerer auf einen Blick vergleichen – das Risiko von
Fehlentscheidungen steigt.
Vorzeitige Ablösung:
Bei einer Anschlussfinanzierung oder Umschuldung kann das bereits
gezahlte Disagio „verpuffen“, wenn du die Zinsbindung nicht voll ausnutzt.
Oft ist es sinnvoller, mit Tilgungsstrategien, anderer
Zinsbindung oder einem geringeren Darlehensbetrag zu arbeiten,
statt ein Disagio zu vereinbaren.
FAQ – kurz erklärt
Häufige Fragen zum Disagio bei der Baufinanzierung
1. Was ist ein Disagio beim Darlehen?
Ein Disagio ist ein Abschlag vom Nominalbetrag eines Kredits. Du bekommst nur einen Teil der
vereinbarten Summe ausgezahlt, zahlst aber Zinsen auf den vollen Betrag. Das Disagio wird in Prozent
angegeben und stellt wirtschaftlich eine Form der Zinsvorauszahlung dar.
2. Wie funktioniert ein Disagio bei der Baufinanzierung?
Bei einem Darlehen mit Disagio vereinbarst du mit der Bank einen Nominalbetrag und einen
Disagio-Satz. Die Auszahlung reduziert sich um diesen Abschlag, der quasi als Einmalaufwand vorne
anfällt. Im Gegenzug kann der nominale Kreditzins niedriger ausfallen – entscheidend sind am Ende
die effektiven Gesamtkosten.
3. Lohnt sich ein Darlehen mit Disagio?
Ob sich ein Disagio lohnt, hängt vom Zinsniveau, der Laufzeit, deiner Liquidität und steuerlichen
Rahmenbedingungen ab. In vielen Standardfällen ist eine Vollauszahlung ohne Disagio transparenter
und besser vergleichbar. Ein Rechenvergleich mit dem
Baufinanzierungsrechner hilft bei der Entscheidung.
4. Wie wirkt sich das Disagio auf den Effektivzins aus?
Ein Disagio erhöht den effektiven Jahreszins, weil du für einen geringeren Auszahlungsbetrag Zinsen
auf den vollen Nominalbetrag zahlst. Deshalb ist bei Angeboten mit Disagio der Effektivzins meist
höher als es der Nominalzins vermuten lässt. Für den Vergleich verschiedener Finanzierungen ist
der Effektivzins entscheidend.
5. Was ist der Unterschied zwischen Disagio und Agio?
Beim Disagio wird weniger als der Nominalbetrag ausgezahlt – es handelt sich also um einen Abschlag.
Ein Agio wäre ein Aufschlag, also eine Auszahlung über dem Nominalbetrag. In der Baufinanzierung
spielt praktisch fast nur das Disagio eine Rolle, das Agio kommt kaum vor.
Finanzierung mit und ohne Disagio durchrechnen
Spiele verschiedene Varianten im Rechner durch – mit unterschiedlicher Zinsbindung, Tilgung und
Darlehenshöhe. So siehst du schnell, ob ein Disagio für deine Baufinanzierung wirklich sinnvoll ist.
