Beleihungsauslauf einfach erklärt – Bedeutung, Berechnung & Einfluss auf den Bauzins
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Lexikon · Immobilien & Finanzierung
Beleihungsauslauf – warum die Kennzahl über Zins & Risiko entscheidet
Der Beleihungsauslauf zeigt, wie hoch dein Immobilienkredit im Verhältnis
zum Beleihungswert der Immobilie ist. Je niedriger der Prozentwert, desto mehr Eigenkapital
bringst du ein – und desto besser sind in der Regel die Konditionen.
Wichtiger Punkt: Banken setzen häufig nicht einfach den Kaufpreis an, sondern einen
Beleihungswert, der etwas vorsichtiger kalkuliert sein kann als der
Marktwert. So bleibt ein Sicherheitsabstand für Wertschwankungen.
Kreditsumme:
Der tatsächlich benötigte Darlehensbetrag (z. B. Kaufpreis minus Eigenkapital, zuzüglich
ggf. finanzierter Kaufnebenkosten).
Beleihungswert:
Vorsichtig ermittelter Wert der Immobilie, der langfristig erzielbar sein soll. Er kann
leicht unter dem Kaufpreis liegen.
Im Baufinanzierungsrechner kannst du mit Kaufpreis, Eigenkapital und
Kreditbetrag spielen und sehen, wie sich der Beleihungsauslauf verändert.
Beispiel
Zahlenbeispiel: 80 % vs. 95 % Beleihungsauslauf
Beispiel 1: Kaufpreis 400.000 €, Beleihungswert 390.000 €, Eigenkapital 120.000 €.
Du benötigst ein Darlehen über 280.000 €.
280.000 € ÷ 390.000 € × 100 ≈ 72 % Beleihungsauslauf – das ist für Banken
meist ein guter Wert, entsprechend attraktiv können die Zinsen ausfallen.
Beispiel 2: Gleiches Objekt, aber nur 40.000 € Eigenkapital. Kreditsumme: 360.000 €.
360.000 € ÷ 390.000 € × 100 ≈ 92 % Beleihungsauslauf – deutlich höheres
Risiko für die Bank, was sich oft in spürbar höheren Zinsen zeigt.
Du siehst: Bereits wenige Prozentpunkte Unterschied beim Beleihungsauslauf können die Konditionen
deutlich beeinflussen – gerade in Kombination mit Zinsbindung und
Anfangstilgung.
Konditionen
Warum Banken den Beleihungsauslauf so wichtig nehmen
Der Beleihungsauslauf misst das Risiko für die Bank: Je höher dein Kredit im Verhältnis
zum Beleihungswert, desto kleiner der Sicherheitspuffer für Wertschwankungen und Zahlungsprobleme.
Niedriger Beleihungsauslauf (z. B. bis 60–70 %):
Hoher Eigenkapitalanteil, geringes Risiko – meist sehr gute Zinskonditionen.
Mittlerer Beleihungsauslauf (z. B. 80–90 %):
Üblicher Bereich bei vielen Immobilienfinanzierungen, Konditionen
sind solide, aber nicht absolute Bestkonditionen.
Hoher Beleihungsauslauf (ab ca. 90 %):
Wenig Eigenkapital, höheres Risiko – Banken verlangen häufig Zinsaufschläge und prüfen
genauer.
Viele Institute staffeln ihre Zinsen nach Beleihungsauslauf – schon 5 %-Punkte weniger
können eine bessere „Zinsstufe“ bedeuten.
Eigenkapital & Strategie
Beleihungsauslauf aktiv steuern – so geht’s
Du kannst deinen Beleihungsauslauf durch gezielte Entscheidungen verbessern:
Mehr Eigenkapital:
Jeder zusätzliche Euro reduziert die Kreditsumme und verbessert die Kennzahl.
Kaufpreis verhandeln:
Ein niedrigerer Kaufpreis verbessert sowohl Beleihungswert-Kalkulation als auch Kennzahl.
Im Baufinanzierungsrechner kannst du testen, wie viel Eigenkapital nötig ist,
um in die nächstbessere Beleihungsklasse zu rutschen.
Tilgung
Beleihungsauslauf, Tilgung & Restschuld
Während der Sollzinsbindung sinkt deine Restschuld – und damit auch der Beleihungsauslauf.
Entscheidend ist, wie hoch du zu Beginn tilgst.
Hohe Anfangstilgung:
Schnellere Reduktion der Restschuld, schnellerer Rückgang des Beleihungsauslaufs –
wichtig für eine starke Verhandlungsposition bei der
Anschlussfinanzierung.
Niedrige Anfangstilgung:
Geringere Monatsrate, aber langsamer Rückgang der Restschuld. Der Beleihungsauslauf
bleibt lange hoch – das kann spätere Konditionen verteuern.
Rolle des Beleihungsauslaufs bei der Anschlussfinanzierung
Spätestens zum Ende der ersten Zinsbindung ist der aktuelle
Beleihungsauslauf eine Schlüsselfrage. Je stärker deine Restschuld gesunken ist, desto
eher kannst du bei der Anschlussfinanzierung Top-Konditionen verhandeln oder den Anbieter wechseln.
In Kombination mit einem Forward-Darlehen oder einem
Bauspardarlehen kannst du dir Zinsen frühzeitig sichern – vorausgesetzt,
der Beleihungsauslauf liegt in einem attraktiven Bereich.
Wie du Schritt für Schritt vorgehst, erklären wir ausführlich im Lexikon-Eintrag
Anschlussfinanzierung.
FAQ – kurz erklärt
Häufige Fragen zum Beleihungsauslauf
1. Was ist der Beleihungsauslauf einfach erklärt?
Der Beleihungsauslauf zeigt, wie hoch dein Immobilienkredit im Verhältnis zum Beleihungswert
der Immobilie ist. Er wird in Prozent angegeben. Je niedriger dieser Wert, desto mehr
Eigenkapital bringst du ein – und desto besser sind in der Regel die Zinskonditionen.
2. Wie berechnet man den Beleihungsauslauf?
Du teilst die Kreditsumme durch den Beleihungswert der Immobilie und multiplizierst das Ergebnis
mit 100. Beispiel: 280.000 € Kredit bei 400.000 € Beleihungswert ergeben
70 % Beleihungsauslauf. Banken können den Beleihungswert allerdings etwas vorsichtiger
ansetzen als den Kaufpreis.
3. Welcher Beleihungsauslauf ist gut bei der Baufinanzierung?
Als „gut“ gelten häufig Beleihungsausläufe bis etwa 60–80 %, je nach Bank und Tarif. Dann
erhältst du meist besonders attraktive Zinsen. Ab etwa 90 % steigt das Risiko für die Bank
deutlich, was sich in Zinsaufschlägen und strengeren Prüfungen zeigen kann.
4. Wie kann ich meinen Beleihungsauslauf verbessern?
Du kannst mehr Eigenkapital einbringen, Kaufnebenkosten
möglichst nicht mitfinanzieren, den Kaufpreis verhandeln oder eine etwas günstigere Immobilie
wählen. Auch eine höhere Anfangstilgung senkt den Beleihungsauslauf im
Zeitverlauf schneller.
5. Warum beeinflusst der Beleihungsauslauf den Zinssatz?
Der Beleihungsauslauf ist ein wichtiges Risikomerkmal. Je höher der Kreditanteil am
Immobilienwert, desto größer das Risiko, dass die Bank bei einem Notverkauf nicht den
gesamten Kredit zurückerhält. Dieses Risiko preist die Bank über Zinsaufschläge ein.
Beleihungsauslauf & Rate im Rechner durchspielen
Probiere im Baufinanzierungsrechner aus, wie Kaufpreis, Eigenkapital und Tilgung deinen
Beleihungsauslauf, die Monatsrate und die spätere Anschlussfinanzierung beeinflussen.
