Anfangstilgung einfach erklärt – wie viel Tilgung ist sinnvoll?
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Lexikon · Immobilien & Finanzierung
Anfangstilgung – wie schnell du dein Darlehen zurückzahlst
Die Anfangstilgung entscheidet, wie schnell du dein Immobiliendarlehen zurückzahlst – und wie hoch deine Monatsrate im Annuitätendarlehen ausfällt.
Schon 1 Prozentpunkt mehr oder weniger Tilgung macht über die Jahre einen großen Unterschied bei Laufzeit, Restschuld und Zinskosten.
Definition: Was bedeutet Anfangstilgung genau?
Beispiel: 2 % vs. 3 % Tilgung im Vergleich
Orientierung: Welche Anfangstilgung ist sinnvoll?
Begriff & Zusammenhang
Wie hängt die Anfangstilgung mit der Rate zusammen?
Im Annuitätendarlehen setzt sich deine Jahresbelastung – die sogenannte Annuität – im ersten Jahr grob aus zwei Teilen zusammen:
Zinsen: Sollzins in Prozent der Darlehenssumme.
Tilgung: Anfangstilgung in Prozent der Darlehenssumme.
Als Faustformel gilt: Sollzins + Anfangstilgung ≈ Annuität (in Prozent). Je höher du die Anfangstilgung wählst, desto:
höher die Monatsrate,
schneller der Schuldenabbau,
kürzer die Gesamtlaufzeit und
niedriger die gezahlten Zinskosten über die Jahre.
Die passende Kombination aus Zins, Zinsbindung und Anfangstilgung kannst du im Baufinanzierungsrechner realistisch durchspielen.
Rolle in der Baufinanzierung
Warum die Anfangstilgung so wichtig ist
Die Anfangstilgung bestimmt nicht nur die erste Rate, sondern die gesamte Logik deiner Immobilienfinanzierung:
Restschuld am Ende der Zinsbindung: Bei gleicher Zinsbindung bleibt bei niedriger Anfangstilgung deutlich mehr Restschuld übrig.
Flexibilität bei der Anschlussfinanzierung: Hohe Restschuld macht dich bei der Anschlussfinanzierung anfälliger für steigende Zinsen.
Gesamtlaufzeit: Höhere Tilgung verkürzt die Gesamtlaufzeit spürbar – wichtig mit Blick auf Renteneintritt und Lebensplanung.
Kurz: Die Anfangstilgung ist ein zentraler Stellhebel für Sicherheit und Kosten deiner Baufinanzierung – nicht nur ein Detail im Vertrag.
Beispiel
300.000 € finanzieren – 2 % vs. 3 % Anfangstilgung
Beispiel: Du finanzierst 300.000 € mit einem Sollzins von 3,5 % p.a. und wählst ein klassisches Annuitätendarlehen.
Variante A – 2 % Anfangstilgung:
Zins 3,5 % + Tilgung 2 % = Annuität ca. 5,5 % p.a.
⇒ Jahresbelastung ca. 16.500 € ⇒ Monatsrate rund 1.375 €.
Variante B – 3 % Anfangstilgung:
Zins 3,5 % + Tilgung 3 % = Annuität ca. 6,5 % p.a.
⇒ Jahresbelastung ca. 19.500 € ⇒ Monatsrate rund 1.625 €.
Die Rate ist in Variante B also um rund 250 € pro Monat höher – dafür baust du die Restschuld deutlich schneller ab und bist früher schuldenfrei.
Tipp: Nutze den Baufinanzierungsrechner, um zu sehen, wie stark sich die Restschuld nach z. B. 10 oder 15 Jahren durch unterschiedliche Tilgungssätze verändert.
Orientierung
Wie viel Anfangstilgung passt zu mir?
Eine pauschal „richtige“ Anfangstilgung gibt es nicht – sie hängt immer von deiner Lebenssituation ab. Wichtige Faktoren:
Haushaltseinkommen & Puffer: Je stabiler Einkommen und Rücklagen, desto eher ist eine höhere Tilgung tragbar.
Alter & Planungshorizont: Wer später im Leben kauft, sollte tendenziell höher tilgen, um vor Rentenbeginn schuldenärmer zu sein.
Risikobereitschaft: Konservative Haushalte planen lieber mit stabilen Raten und ausreichend Puffer.
Als Orientierung nutzen viele Käufer Anfangstilgungssätze ab etwa 2 % – bei höherem Einkommen oft 3 % oder mehr. Die konkrete Belastung solltest du mit Haushaltsrechnung und Rechner prüfen.
Flexibilität
Anfangstilgung, Sondertilgung & Tilgungswechsel
Die Anfangstilgung ist nicht in Stein gemeißelt. Viele Darlehen bieten:
Sondertilgungen: Jährliche Extra-Zahlungen, mit denen du die Restschuld schneller reduzierst (Sondertilgungen).
Tilgungswechsel: Möglichkeit, die laufende Tilgung innerhalb bestimmter Grenzen anzupassen (z. B. von 2 % auf 3 %).
Anpassung zur Anschlussfinanzierung: Bei der Anschlussfinanzierung kannst du Tilgung und Zinsbindung erneut auf deine Lebenssituation abstimmen.
Eine etwas niedrigere Anfangstilgung kombiniert mit vertraglich vereinbarten Sondertilgungsoptionen schafft häufig einen guten Mix aus Sicherheit & Flexibilität.
FAQ – kurz erklärt
Häufige Fragen zur Anfangstilgung
1. Ist eine höhere Anfangstilgung immer besser?
Fachlich ja: Eine höhere Anfangstilgung reduziert Laufzeit und Zinskosten. Praktisch entscheidend ist aber, ob die höhere Rate langfristig zu deinem Budget passt. Wichtiger als „maximal hohe Tilgung“ ist eine stabile, tragbare Monatsrate.
2. Kann ich die Anfangstilgung später ändern?
Viele Banken erlauben mindestens einmal während der Zinsbindung einen Tilgungswechsel. Die Möglichkeiten stehen in deinem Vertrag. Weitere Spielräume bieten Sondertilgungen und die Anschlussfinanzierung.
3. Wie unterscheidet sich die Anfangstilgung von der laufenden Tilgung?
Die Anfangstilgung ist der Tilgungssatz im ersten Jahr. Im Annuitätendarlehen steigt der Tilgungsanteil der Rate automatisch, weil mit jeder Rate die Restschuld sinkt – auch bei gleichbleibender nominaler Rate.
4. Welche Rolle spielt die Anfangstilgung bei der Zinsbindung?
Je höher die Anfangstilgung, desto geringer ist in der Regel die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Das macht dich bei der Anschlussfinanzierung weniger anfällig für gestiegene Zinsen – ein wichtiges Thema bei knappen Budgets.
5. Wie finde ich die passende Anfangstilgung konkret?
