Annuitätendarlehen einfach erklärt – Definition, Beispiel & Vorteile
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Lexikon · Immobilien & Finanzierung
Annuitätendarlehen – die klassische Baufinanzierung
Das Annuitätendarlehen ist die mit Abstand häufigste Form der
Immobilienfinanzierung. Die Rate bleibt während der Zinsbindung konstant,
der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt.
Ideal für alle, die planbare Monatsraten und eine gut kalkulierbare
Langfriststrategie bei der Baufinanzierung suchen.
Perfekt kombinierbar mit Förderdarlehen und Sondertilgungen
Aufbau
Wie setzt sich ein Annuitätendarlehen zusammen?
Ein Annuitätendarlehen besteht aus drei zentralen Parametern:
Darlehenssumme: der ausstehende Kreditbetrag, z. B. 300.000 €.
Sollzins: der vertraglich vereinbarte Zinssatz während der
Zinsbindung, z. B. 3,5 % p.a.
Anfangstilgung: wie viel Prozent der Darlehenssumme im ersten Jahr
getilgt werden, z. B. 2 oder 3 % p.a.
Aus Sollzins und Anfangstilgung ergibt sich die Annuität, also die jährliche
Gesamtbelastung. In der Praxis wird daraus die monatliche Rate berechnet.
Formel (vereinfachte Faustformel): Zinssatz + Anfangstilgung ≈ jährliche Annuität in Prozent
der Darlehenssumme.
Funktionsweise
Warum bleibt die Rate gleich, obwohl die Schulden sinken?
Die Rate bleibt im Annuitätendarlehen während der Zinsbindung konstant – aber der Anteil von
Zins und Tilgung verschiebt sich:
Zu Beginn: hohe Restschuld ⇒ hoher Zinsanteil, niedriger Tilgungsanteil.
Mit der Zeit: sinkende Restschuld ⇒ Zinsen werden weniger, der
Tilgungsanteil der Rate steigt automatisch.
Genau das macht das Annuitätendarlehen so attraktiv für die
Baufinanzierung: Die monatliche Rate bleibt planbar, aber der
Rückzahlungsprozess beschleunigt sich im Hintergrund.
Im zweiten Jahr ist die Restschuld bereits geringer, z. B. knapp unter 292.500 €.
Entsprechend fallen die Zinsen auf Basis der niedrigeren Restschuld an – der Zinsanteil der Rate
sinkt, der Tilgungsanteil steigt.
Tipp: Mit unterschiedlichen Tilgungssätzen (z. B. 2 % vs. 3 %) kannst du im
Rechner direkt sehen, wie sich die Gesamtlaufzeit und Restschuld nach Ende der
Zinsbindung verändern.
Vorteile
Vorteile eines Annuitätendarlehens
Hohe Planungssicherheit:
Die Rate bleibt während der Zinsbindung konstant – ideal für die Haushaltsplanung.
Automatisch steigende Tilgung:
Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, dadurch steigt der Tilgungsanteil ohne Extraaufwand.
Gut vergleichbar:
Angebote verschiedener Banken lassen sich anhand von Rate, Zinsbindung und Tilgung
transparent vergleichen.
Flexibel kombinierbar:
Häufig mit Sondertilgungen und Förderdarlehen (z. B. KfW) kombinierbar.
Für die meisten Käuferinnen und Käufer ist das Annuitätendarlehen die
Standardlösung in der Baufinanzierung.
Grenzen & Risiken
Wo liegen die Nachteile?
Trotz vieler Vorteile ist das Annuitätendarlehen nicht immer die perfekte Lösung:
Zinsänderungsrisiko nach der Bindung:
Nach Ablauf der Zinsbindung hängt die Anschlussfinanzierung vom
dann aktuellen Zinsniveau ab (Anschlussfinanzierung).
Starre Rate während der Bindung:
Anpassungen sind nur im Rahmen der vertraglich vereinbarten Optionen möglich
(z. B. Tilgungssatzwechsel).
Wer maximale Flexibilität und kurzfristige Rückzahlungspläne verfolgt, kann in Einzelfällen mit
variablen Darlehen oder einer Kombination verschiedener Darlehensbausteine
besser fahren.
Einordnung
Wie passt das Annuitätendarlehen in deine Gesamtkonzeption?
In der Praxis bildet das Annuitätendarlehen meist den Kernbaustein der
Immobilienfinanzierung. Rundherum werden weitere Elemente ergänzt:
Eigenkapital & Nebenkosten:
realistische Planung der Kaufnebenkosten und eines Notgroschens.
Gut geplant ist das Annuitätendarlehen kein isolierter Vertrag, sondern Teil einer
Finanzierungsstrategie über Jahrzehnte.
FAQ – kurz erklärt
Häufige Fragen zum Annuitätendarlehen
1. Ist ein Annuitätendarlehen immer die beste Wahl?
Für die meisten privaten Immobilienkäufer ist das Annuitätendarlehen die
Standardlösung: planbare Rate, klarer Tilgungsverlauf, einfache Vergleichbarkeit.
In speziellen Situationen (z. B. geplanter kurzfristiger Verkauf) können
variable Darlehen oder Zwischenfinanzierungen sinnvoll sein.
2. Wie hoch sollte die Anfangstilgung sein?
Häufig empfohlen werden mindestens 2 % Anfangstilgung, bei höherem
Einkommen auch 3 % oder mehr. Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit
deutlich und spart Zinskosten. Details dazu im Beitrag
Tilgungsstrategien.
3. Was passiert nach Ende der Zinsbindung?
Nach Ablauf der Zinsbindung ist meist noch eine Restschuld vorhanden. Dann entscheidest du zwischen
Prolongation bei der bisherigen Bank, einem Anbieterwechsel oder einem schon
früher gesicherten Forward-Darlehen.
4. Kann ich beim Annuitätendarlehen Sondertilgungen leisten?
In vielen Verträgen sind jährliche Sondertilgungsrechte vereinbart (z. B. 5 % der
Restschuld). Damit lässt sich die Laufzeit verkürzen und die Zinslast senken –
mehr dazu unter Sondertilgungen.
5. Wie finde ich die für mich passende Rate?
Ausgangspunkt ist eine realistische Haushaltsrechnung. Als grober Rahmen gelten
30–35 % des frei verfügbaren Nettoeinkommens als tragbare Nettobelastung.
Im Baufinanzierungsrechner kannst du dann unterschiedliche
Tilgungssätze und Zinsbindungen testen.
Annuitätendarlehen konkret durchrechnen
Aus der Definition direkt in die Praxis: Mit Rechner und Checkliste siehst du, wie ein
Annuitätendarlehen zu deinem Budget passt.
